Строительство школы требует не только значительных инвестиций, но и грамотного управления на всех этапах. Все что может пойти не так, скорее всего, пойдет не так: сроки будут срываться, а бюджет расти, и без гибкого и сильного управления вернуть процессы на рельсы не получится, предупреждают специалисты.
С какими проблемами чаще всего сталкиваются школостроители? Об этом Елена Аралова, генеральный директор ED Architecture, поговорила с Сергеем Петрушиным, главным инженером проекта школы «Новый взгляд» в Москве. Он в составе команды технического заказчика в течение трех лет управлял всеми этапами строительства здания: от проектирования до ввода его в эксплуатацию. На счету Сергея уже пять авторских школьных зданий, и он не понаслышке знает о всех подводных камнях этого процесса.
Сроки
Срыв сроков ввода в эксплуатацию школы – скорее правило, чем исключение. Отдельной информации по школьному строительству нет, но в целом более 60% строительных проектов в России завершаются с нарушением сроков: средняя задержка составляет от 3 до 6 месяцев.
Одной из причин этого Сергей считает недостаточно четкое планирование на начальном этапе. Сроки часто назначаются без учета реальных трудозатрат и возможных задержек, связанных со сложностью проекта, необходимостью согласований, сезонными факторами и техническими сложностями.
В процессе строительства возникают непредвиденные обстоятельства и изменения: например, заказчик решает что-то поменять, когда уже идут работы на площадке, случаются задержки в поставках материалов, форс-мажоры или, например, изменения в законодательстве. «Менять решения – это нормально, – уверен Сергей Петрушин. – Вопрос в том, что все изменения должны контролироваться и своевременно оцениваться их внимание на сроки, качество и деньги».
Срывать сроки могут недобросовестные или некомпетентные подрядчики, некачественно выполняющие работы. «Мне приходилось менять генпроектировщика на всех проектах, в которых я участвовал», — делится своим опытом Сергей. На одном из проектов это пришлось делать пять раз.
Кадры
На начальном этапе заказчик школы должен сформировать свою команду внутри компании: он должен выбрать двух ответственных людей, и желательно, чтобы эти люди оставались потом в этой школе – чтобы они делали ее для себя, считает Сергей Петрушин. Два ключевых человека для заказчика – специалист, ответственный за функционал школы, директор или завуч, представляющий образовательные процессы и методику, по которой школа будет работать, и инженер со стороны эксплуатации здания.
Затем нужно организовать свою или найти внешнюю управляющую команду. Услуги такого технического заказчика со стороны стоят от 5 до 10% от стоимости строительства, однако Сергей Петрушин рекомендует брать именно привлеченных специалистов, если заказчик не собирается строить сеть школ.
Следующий этап – поиск проектировщиков, работа которых потенциально может стоить до 15% от стоимости объекта, но по факту стоимость обычно намного меньше – в районе 1%. «Однако ничто так дорого не обходится заказчику, как дешевое проектирование», – предупреждает Сергей Петрушин. Если вдруг объект получился совершенно не такой, в два раза дороже и на три года позже срока, по российскому законодательству, штрафные санкции проектировщика за это будут несоизмеримы с потерями заказчика.
Дальше, собственно, стройка. По мнению Сергея, на площадке обязательно нужен генподрядчик – или в виде отдельной компании, или в формате функции «хозяина», которую возьмет на себя заказчик или технический заказчик. генподрядчик не зря берет свои генподрядные проценты, уверен эксперт (от 8% до 15%).
Однако это не избавляет от необходимости постоянного контроля работы генподрядчика и жестких решений в случае нарушения качества. Нельзя закрывать глаза на недочеты, даже если их устранение отразится на сроках сдачи, убежден Сергей Петрушин.
Когда дело доходит до оснащения, лучше выбирать интегратора, считает Сергей Петрушин: в школе обычно спецификация оборудования составляет 3000 и более позиций, если у заказчика нет возможности организовать у себя команду, которая будет заниматься только выбором, отслеживанием и поставками мебели, практичнее нанять специалистов. Услуги интегратора стоят 10% от стоимости оснащения.
Бюджет
«Мы тратим значительно больше, чем планируем», — констатирует Сергей Петрушин. Это может быть связано с несколькими факторами: неполной оценкой затрат на начальном этапе, изменениями в проекте, неэффективными инженерными решениями и нестабильностью цен на рынке. «Очень часто у нас графики бюджета формируются в тот момент, когда на самом деле еще исходных данных для их формирования нет», — поясняет Сергей. При этом если на стадии архитектурного решения стоимость попала плюс-минус 30% в итоговую, это считается хорошая оценка, утверждает он.
Чтобы максимально удержаться в рамках бюджета и не допустить перерасхода средств, Сергей советует:
- Тщательно прорабатывать проект на начальном этапе: чем детальнее проектная документация, тем точнее можно оценить стоимость строительства.
- Не пытаться сэкономить без оценки последствий. Отказываясь от каких-то услуг в проекте, заказчику стоит понимать, кто и как заменит эту функцию.
- Не затягивать принятие решений. Даже тех, что требуют увеличения бюджета. «Иначе, чем ближе конец, тем лучше понимание, что это будет не 1 сентября, не 3 млрд и не совсем та школа», – говорит Сергей Петрушин. Чаще всего непринятие решений хуже, чем любое из принятых решений, считает он.
- Не экономить на опытных специалистах. Грамотные проектировщики, строители и технические заказчики помогут оптимизировать расходы.
В интервью Сергей Петрушин поделился с EdDesign Mag опытом строительства школ — несмотря и даже вопреки возникающим проблемам и трудностям. Он дал советы по выбору команды, проектировщика, генподрядчика, рекомендации по оснащению школы и пошаговую инструкцию по строительству школ.
Интервью также можно посмотреть на Rutube и в VK Видео.
Школа «Новый взгляд»: факты и цифры
Школа «Новый взгляд» — частная школа, расположенная в Москве, в жилом комплексе «Садовые кварталы». До сентября 2024 года школа работала с детьми младшего школьного возраста в усадьбе Трубецких в Хамовниках. В сентябре 2024 года школа открыла новый кампус и теперь принимает учеников с 1 по 11 класс. Инвестором проекта стал совладелец компаний «Регион» Сергей Судариков, который входит в наблюдательный совет школы. Объем инвестиций в школу к 2030 году должен достигнуть 7 млрд рублей.
Здание и инфраструктура
Здание школы состоит из двух объемов для начальной и старшей школы, соединенных прозрачным спортзалом. Общая площадь здания — более 18 000 кв. м. Внутреннее пространство включает классные помещения, зоны для индивидуальной работы, лаборатории естественных наук, STEAM-лабораторию, фаблаб, театрально-презентационные залы, кулинариум. На территории школы также находится спортивный комплекс со скалодромом.
Фото предоставлены школой «Новый взгляд»
Кампус школы «Новый взгляд» — первый в России образовательный проект, созданный по национальным стандартам экосертификации «Клевер». В школе установлена «умная» система фильтрации воздуха, используется специальное освещение. Здание построено с использованием экологически чистых материалов и энергосберегающих технологий.
Фото на обложке предоставлено школой «Новый взгляд».
Ноябрь 2024
Читайте далее:
