На рынке школостроения наметился новый тренд: операторы школ стали инвестировать в строительство их зданий. Это не единоличные вложения: операторы, скорее, становятся младшими партнерами основных инвесторов – девелоперов. На примере нескольких кейсов мы попытались разобраться, как устроено это непростое сотрудничество и в чем его выгода.
Зачем операторы пошли в стройку
Еще каких-нибудь семь лет назад директора частных школ, с которыми встречалась в регионах сооснователь волгоградской школы «Поколение» Александра Сукиасян, думали только о содержании программ и результатах учащихся. «Сейчас в какую школу ни приедешь, все вкладываются в дизайн и интерьеры, пытаются адаптировать среду, сделать ее современной, адекватной поколению. Наши дети живут в таком красивом мире. Почему же школа должна отставать?», – говорит Сукиасян.
Семья Сукиасян – это один из нечастых примеров региональных инвесторов в образование, которые осознанно вкладывали деньги в развитие школьной среды. Три года назад школе «Поколение» потребовалось новое здание для средней и старшей школы, и еще до начала проектирования администрация собрала рекомендации от педагогов. В итоге классы в новом здании сделали небольшими, зато увеличили пространства для отдыха и совместных внеклассных занятий – для подростков это оптимально. Сейчас смысл в инвестициях в среду на ранней стадии разглядели и многие школьные операторы.
Фото: школа «Поколение»
Большинство современных школ в России строят девелоперы, для которых образовательная инфраструктура – это социальная нагрузка. Представление девелоперов о том, как должна выглядеть хорошая школа, обычно отличается от мнения их коллег из образования на этот счет. Даже если девелоперы стараются сделать хорошо, школьные операторы затем пытаются многое переделать.
Rybakov PlaySchool пару лет назад приобрела помещение для детского сада и начальной школы в ЖК Life Кутузовский на Гжатской улице. Оно изначально было спроектировано под дошкольное учреждение. «Там был пищеблок-«переросток» и нарезка на групповые ячейки по 25-30 детей. Для нас такие группы нерентабельны. Невыгодно иметь отдельно спальню, которая используется два часа в день, и отдельную игровую зону. Мы проводили мучительную практически полную перепланировку и даже сдвигали пищеблок», – рассказывает генеральный директор Rybakov PlaySchool Николай Панкратов.
Зачем нужны компетентные соинвесторы
Александра Сукиасян не раз сталкивалась с необходимостью поиска соинвестора для строительства новых корпусов школы. Просто «человек с деньгами» тут не подходит, считает она: образовательная среда специфична, и проблемы могут возникнуть из-за разного понимания сути и содержания школы. «Доля инвестора может передаваться третьим лицам или переходить по наследству с вытекающими последствиями. Мы решили сократить масштабы строительства, но сохранить независимость в определении стратегии развития школы. Нам важно оставаться главным носителем образовательного контента», – говорит Сукиасян.
При этом специалисты из образования не в состоянии полностью управлять процессом строительства, признают они. Поэтому заинтересованы в поиске партнеров, которые смогут вложить в проект не только деньги, но и инженерные компетенции.
Основатель сети Heritage School Ильдар Нафиков имеет собственный опыт управления строительными работами в трех из открытых за последние несколько лет школ. Основные сложности он видит в интеграции части строительных работ оператора с работами, проводимыми самим девелопером, когда школа построена на территории ЖК. На одном из объектов школа привлекла стороннего подрядчика для прокладки инженерных коммуникаций. Основные силы пришлось потратить на интеграцию проектной документации, согласования, управление множеством подрядчиков, конкурирующих за очередность работ. Для профессиональной строительной компании это обычная рутина, а для школы – непрофильные навыки и компетенции.
«Не пытайтесь вырастить у школы инженерную компетенцию. Иначе с большой вероятностью потерпите фиаско», – согласен Николай Панкратов.
Школа на Гжатской – второй проект Rybakov PlaySchool. С управлением ремонтом в первой школе в Саларьево компания справилась самостоятельно. Было решено, что компания обладает достаточной строительной грамотностью. «На Гжатской мы зашли в полный цикл и познали все», – говорит Панкратов.
Главное, что подкачало – управление проектом, а это – синхронизация работ на площадке, логистика, взаимодействие с участниками. За время реконструкции проект покинули два руководителя, и финальную часть стройки координировал сам Панкратов.
Из-за управленческих трудностей открытие школы переносилось дважды и в общей сложности задержалось на год. В итоге для завершения строительства все же пригласили профессионалов – входящую в холдинг Игоря Рыбакова (он – сооснователь Rybakov PlaySchool, – EdDesign mag) компанию СОК-инжиниринг, которая строит коворкинги.
Инженерка и оснащение: на чем нельзя экономить
- Современная вентиляция. «Это приоритет. Комфортная температура, влажность и уровень углекислого газа. В каждом помещении есть датчики, которые контролируют эти три параметра», – говорит Николай Панкратов.
- Правильная акустика. Педагог и дети не должны повышать голос, чтобы преодолеть эхо.
- Сантехника и кухонное оборудование. «Нам нужен кран, который проработает 10 лет, и полы, на которые легко заезжает моечная машина», – говорит Панкратов.
- Отделочные материалы, которые в будущем снизят расходы на обслуживание помещения, например, отделка стен и качественное покрытие пола.
Зачем девелоперам партнерство с операторами?
Компании, у которых есть обязательства по строительству соцобъектов, – в первую очередь девелоперы, – хотят извлечь максимум прибыли. Оператор для них – интересный контрагент, благодаря которому можно снизить издержки на строительство и оснащение, объясняет Ильдар Нафиков. Продажа или сдача помещения в долгосрочную аренду оператору помогает окупить инвестиции. Девелопер хочет, чтобы на его площадке была создана привлекательная инфраструктура, а наш основной мотив – наполнить пространство правильным контентом, согласна Александра Сукиасян.
Для застройщика хорошая школа на территории комплекса - серьезный козырь. По словам генерального директора девелоперского холдинга «Партнер» Геннадия Разницына, построенная в ЖК школа увеличивает продажи квартир. «Школа для нас – это больше затраты, чем доходы, но такие объекты растят капитализацию всего проекта – жилья, которое они продают», – считает он.
Куратор направления социальных проектов в сфере образования MR Group Татьяна Параева утверждает, что для девелопера строительство школы или детского сада – не просто обязательство перед городом, а создание комфортной среды: возможности получения достойного образования рядом с домом.
Наука для застройщика: как мотивировать девелоперов строить хорошие школы?
«Для каждого жилого комплекса мы подбираем ответственного и эффективного оператора, имеющего уникальные и разнообразные компетенции в работе с детьми и опыт управления зданиями и помещениям. И вместе проходим путь от проектирования до запуска», – объясняет Параева.
Как показывает практика, девелоперы готовы работать с новичками, оценивая их профессионализм на уровне родительской интуиции. Так сложилось партнерство MR Group с оператором Смарт Скул в ЖК «Филисити». Параева говорит, что Смарт Скул привлекает своей энергией в сочетании с комплексным и современным подходом к работе с детьми. Коротко пообщавшись с основательницей Смарт Скул Марией Вальгановой, Параева привезла одного из руководителей MR Group знакомиться с будущим партнером.
При помощи оператора объект в «Филисити» становится многофункциональным пространством с детским садом, начальной школой, коворкингом для родителей, местом для получения дополнительного образования и семейного отдыха. «Нам важно, чтобы оператор мог интегрировать жителей ЖК и стать точкой притяжения для местного родительского сообщества», – добавляет Татьяна Параева.
