Школа на двоих: как девелоперы строят школы вместе с операторами

На рынке школостроения наметился новый тренд: операторы школ стали инвестировать в строительство их зданий. Это не единоличные вложения: операторы, скорее, становятся младшими партнерами основных инвесторов – девелоперов. На примере нескольких кейсов мы попытались разобраться, как устроено это непростое сотрудничество и в чем его выгода.


Зачем операторы пошли в стройку 

 

Еще каких-нибудь семь лет назад директора частных школ, с которыми встречалась в регионах сооснователь волгоградской школы «Поколение» Александра Сукиасян, думали только о содержании программ и результатах учащихся. «Сейчас в какую школу ни приедешь, все вкладываются в дизайн и интерьеры, пытаются адаптировать среду, сделать ее современной, адекватной поколению. Наши дети живут в таком красивом мире. Почему же школа должна отставать?», – говорит Сукиасян.  

Семья Сукиасян – это один из нечастых примеров региональных инвесторов в образование, которые осознанно вкладывали деньги в развитие школьной среды. Три года назад школе «Поколение» потребовалось новое здание для средней и старшей школы, и еще до начала проектирования администрация собрала рекомендации от педагогов. В итоге классы в новом здании сделали небольшими, зато увеличили пространства для отдыха и совместных внеклассных занятий – для подростков это оптимально. Сейчас смысл в инвестициях в среду на ранней стадии разглядели и многие школьные операторы. 

 

Фото: школа «Поколение»

 

Большинство современных школ в России строят девелоперы, для которых образовательная инфраструктура – это социальная нагрузка. Представление девелоперов о том, как должна выглядеть хорошая школа, обычно отличается от мнения их коллег из образования на этот счет. Даже если девелоперы стараются сделать хорошо, школьные операторы затем пытаются многое переделать. 

Rybakov PlaySchool пару лет назад приобрела помещение для детского сада и начальной школы в ЖК Life Кутузовский на Гжатской улице. Оно изначально было спроектировано под дошкольное учреждение. «Там был пищеблок-«переросток» и нарезка на групповые ячейки по 25-30 детей. Для нас такие группы нерентабельны. Невыгодно иметь отдельно спальню, которая используется два часа в день, и отдельную игровую зону. Мы проводили мучительную практически полную перепланировку и даже сдвигали пищеблок», – рассказывает генеральный директор Rybakov PlaySchool Николай Панкратов


Зачем нужны компетентные соинвесторы 

 

Александра Сукиасян не раз сталкивалась с необходимостью поиска соинвестора для строительства новых корпусов школы. Просто «человек с деньгами» тут не подходит, считает она: образовательная среда специфична, и проблемы могут возникнуть из-за разного понимания сути и содержания школы. «Доля инвестора может передаваться третьим лицам или переходить по наследству с вытекающими последствиями. Мы решили сократить масштабы строительства, но сохранить независимость в определении стратегии развития школы. Нам важно оставаться главным носителем образовательного контента», – говорит Сукиасян. 

 

При этом специалисты из образования не в состоянии полностью управлять процессом строительства, признают они. Поэтому заинтересованы в поиске партнеров, которые смогут вложить в проект не только деньги, но и инженерные компетенции. 

Основатель сети Heritage School Ильдар Нафиков имеет собственный опыт управления строительными работами в трех из открытых за последние несколько лет школ. Основные сложности он видит в интеграции части строительных работ оператора с работами, проводимыми самим девелопером, когда школа построена на территории ЖК. На одном из объектов школа привлекла стороннего подрядчика для прокладки инженерных коммуникаций. Основные силы пришлось потратить на интеграцию проектной документации, согласования, управление множеством подрядчиков, конкурирующих за очередность работ. Для профессиональной строительной компании это обычная рутина, а для школы – непрофильные навыки и компетенции. 

 

Мы допускали ошибки на разных стадиях проведения работ, потому что не знали, как правильно оформлять те или иные изменения, не знали изнанку и специфику согласований с надзорными органами. Такой подход сильно влияет на сроки и финансово очень бьет по проекту
Ильдар Нафиков, Основатель сети Heritage School
Ильдар Нафиков

 

«Не пытайтесь вырастить у школы инженерную компетенцию. Иначе с большой вероятностью потерпите фиаско», – согласен Николай Панкратов. 

Школа на Гжатской – второй проект Rybakov PlaySchool. С управлением ремонтом в первой школе в Саларьево компания справилась самостоятельно. Было решено, что компания обладает достаточной строительной грамотностью. «На Гжатской мы зашли в полный цикл и познали все», – говорит Панкратов.

Главное, что подкачало – управление проектом, а это – синхронизация работ на площадке, логистика, взаимодействие с участниками. За время реконструкции проект покинули два руководителя, и финальную часть стройки координировал сам Панкратов. 

Из-за управленческих трудностей открытие школы переносилось дважды и в общей сложности задержалось на год. В итоге для завершения строительства все же пригласили профессионалов – входящую в холдинг Игоря Рыбакова (он – сооснователь Rybakov PlaySchool, – EdDesign mag) компанию СОК-инжиниринг, которая строит коворкинги. 

 

Мы лучше себя почувствовали, когда оказались в этом проекте с профессионалами. Теперь всю инженерную нагрузку будем передавать партнерам и не начнем строительство без профессионального руководителя, который способен связать все части проекта и отвечать за все: от сроков до швов на плитке
Николай Панкратов, генеральный директор Rybakov PlaySchool
Николай Панкратов

 

Инженерка и оснащение: на чем нельзя экономить

 

  1. Современная вентиляция. «Это приоритет. Комфортная температура, влажность и уровень углекислого газа. В каждом помещении есть датчики, которые контролируют эти три параметра», – говорит Николай Панкратов.
  2. Правильная акустика. Педагог и дети не должны повышать голос, чтобы преодолеть эхо.
  3. Сантехника и кухонное оборудование. «Нам нужен кран, который проработает 10 лет, и полы, на которые легко заезжает моечная машина», – говорит Панкратов.
  4. Отделочные материалы, которые в будущем снизят расходы на обслуживание помещения, например, отделка стен и качественное покрытие пола. 

Зачем девелоперам партнерство с операторами?

 

Компании, у которых есть обязательства по строительству соцобъектов, – в первую очередь девелоперы, – хотят извлечь максимум прибыли. Оператор для них  – интересный контрагент, благодаря которому можно снизить издержки на строительство и оснащение, объясняет Ильдар Нафиков. Продажа или сдача помещения в долгосрочную аренду оператору помогает окупить инвестиции. Девелопер хочет, чтобы на его площадке была создана привлекательная инфраструктура, а наш основной мотив – наполнить пространство правильным контентом, согласна Александра Сукиасян. 

 

Для застройщика хорошая школа на территории комплекса - серьезный козырь. По словам генерального директора девелоперского холдинга «Партнер» Геннадия Разницына, построенная в ЖК школа увеличивает продажи квартир. «Школа для нас – это больше затраты, чем доходы, но такие объекты растят капитализацию всего проекта – жилья, которое они продают», – считает он.  

 

Куратор направления социальных проектов в сфере образования MR Group Татьяна Параева утверждает, что для девелопера строительство школы или детского сада – не просто обязательство перед городом, а создание комфортной среды: возможности получения достойного образования рядом с домом.

Наука для застройщика: как мотивировать девелоперов строить хорошие школы?

«Для каждого жилого комплекса мы подбираем ответственного и эффективного оператора, имеющего уникальные и разнообразные компетенции в работе с детьми и опыт управления зданиями и помещениям. И вместе проходим путь от проектирования до запуска»,  – объясняет Параева. 

Как показывает практика, девелоперы готовы работать с новичками, оценивая их профессионализм на уровне родительской интуиции. Так сложилось партнерство MR Group с оператором Смарт Скул в ЖК «Филисити». Параева говорит, что Смарт Скул привлекает своей энергией в сочетании с комплексным и современным подходом к работе с детьми. Коротко пообщавшись с основательницей Смарт Скул Марией Вальгановой, Параева привезла одного из руководителей MR Group знакомиться с будущим партнером.

 

У нас на тот момент была всего одна школа. Big boss посмотрел на наши 200 кв. метров над магазином «Магнит» и спросил: «И что, у вас дети едят здесь, рядом с туалетами?». Мы краснели, бледнели, думали, не видать нам «Филисити» ни за что. Но через две недели нас одобрили.
Мария Вальганова, основатель сети школ Смарт Скул
Мария Вальганова

 

При помощи оператора объект в «Филисити» становится многофункциональным пространством с детским садом, начальной школой, коворкингом для родителей, местом для получения дополнительного образования и семейного отдыха. «Нам важно, чтобы оператор мог интегрировать жителей ЖК и стать точкой притяжения для местного родительского сообщества», – добавляет Татьяна Параева. 

Фото: Смарт Скул 

Поправка на время 

Парная работа занимает больше времени, чем одиночная. «Предыдущий объект достался нам в готовом виде. Работники нашей школы вдесятером отремонтировали его за три месяца. Трудились круглосуточно с бешеной скоростью. Для меня было открытием, что на работу с крупным девелопером нужно закладывать гораздо больше времени. К сожалению, оказалось, что нет никакой возможности форсировать работу, как я привыкла на других объектах», – говорит Мария Вальганова. 

Застройщик тратит много времени на внутренние согласования. Например, сокращение сметы и поиск аналогов материалов, которые заложил в смету архитектор, заняло целый месяц, а переговоры по вентиляции длились около четырех месяцев. В общей сложности на утряску формальностей ушел год и два месяца. В итоге из-за сдвига начала работ на площадке сдачу объекта пришлось разделить на два этапа.  К сентябрю 2022 года завершили школьное пространство на 600 м2, а также входные зоны и лестницу. На первом этаже в помещении детского сада сделали только шумные работы, вентиляцию и основные коммуникации, а отделку отложили на несколько месяцев. Мария Вальганова говорит, что многие родители в «Филисити» и за его пределами не поверили, что школа откроется 1 сентября, и выбрали другие школы. «Мы планировали открыться с 40 школьниками, но открылись с 15-ю. Сейчас дети постепенно приходят и остаются в нашей школе», – говорит предприниматель. 


Как операторы ищут партнеров 

 

Курировать реконструкцию здания школы «Поколение» взялась школьная команда – хозяйственные и академические руководители. Когда дело дошло до стройки, школа, стремясь сэкономить, выбрала самого дешевого застройщика. 

 

В итоге мы потратили почти в три раза больше суммы, которая была объявлена на старте, постоянно находились в состоянии стресса, в середине процесса взяли на себя большую часть функций генподрядчика, судорожно разыскивая субподрядчиков и заключая с ними прямые соглашения
Александра Сукиасян, сооснователь волгоградской школы «Поколение»
Александра Сукиасян

 

Когда на площадке начались проблемы, руководители «Поколения» не сразу поняли, что происходит. «Установили вентиляцию, а она то работает, то нет. Батареи по смете одни, а на площадку привезли другие», – говорит предпринимательница. Аналогичная история вышла с окнами – их, вовремя спохватившись, поменяли. В процессе работы не уделили внимания звукоизоляции, теперь по монолитной конструкции передается шум. За некоторые работы, например, за установку ограды, пришлось платить дважды, потому что в первый раз ее установили не в том месте. 

«В самом конце строительства мы поняли, что слишком многое упускаем, и наняли независимого строителя-эксперта. Он проверял все процессы на площадке», – рассказывает Сукиасян. Руководители «Поколения» сделали вывод на будущее: организация, осуществляющая технический контроль в ходе строительства, должна быть солидной, с хорошей репутацией. Несмотря на более высокий ценник на услуги, квалификация специалистов позволяет существенно сэкономить в процессе стройки.


Место встречи: в каких школах есть шанс на партнерство 

 

Пока далеко не всем девелоперам очевидна выгода от партнерства со школьными операторами. Часто именно поэтому такое сотрудничество начинается на поздней стадии строительства школы или после его окончания. Это приводит к серьезным переделкам готового здания. 

 

Нужно брать в расчет и нюансы работы с муниципалитетом: согласно требованиям города, социальный объект сдается не в бетоне, а в финишной отделке. А это значит – без учета пожеланий оператора.

 

Некоторые из зданий под свои школы Ильдар Нафиков брал в аренду после готового ремонта от застройщика или собственника. «Пришлось перестраивать буквально все – рушили стены, вывозили с каждого объекта десятки грузовиков с кирпичами. Вентиляция, электрика, пожарные системы – все приходилось переделывать», – говорит основатель Heritage School. 

 

Фото: Ильдар Нафиков на строительном объекте

 

Нафиков считает, что резонно брать только то здание, инвестиции в которое можно окупить в течение 24-30 месяцев. Иначе в дальнейшем школа из-за финансовых сложностей не сможет платить аренду. 

Иногда собственники предлагают операторам просторные здания, где не хватает учебных пространств. В Heritage School предпочитают такие не брать. Если здание школы очень большое, нет смысла инвестировать в его трансформацию. Потом не получится окупить перепланировку, потому что не наберется достаточное количество детей. Лучше строить компактные, архитектурно интересные и функциональные школы, которые могут стать изюминкой локации, считает Ильдар Нафиков.

Сложности на месте

  • Подбор подходящего здания. Rybakov PlaySchool работает с большинством крупных застройщиков. Но найти здания, которые можно переформатировать под школу-сад в течение 9-12 месяцев, очень сложно. «Площадок мало. За помещения для детских садов мы конкурируем и с частными компаниями, и с государством, с которым конкурировать практически невозможно. Несколько площадок чиновники забрали под себя там, где мы уже структурировали сделку», – говорит Николай Панкратов.  
  • Получение лицензии. Недавно был принят закон, позволяющий  лицензировать среднее учебное заведение только в отдельно стоящем здании. «Когда мы начинали переговоры по поводу «Филисити», закон позволял получить лицензию на школу в пристройке. Сейчас полноценную начальную школу лицензировать мы не можем. Оформляем «уход и присмотр» и «дополнительное образование», – говорит Мария Вальганова.
  • Конкуренция с жителями ЖК за детскую площадку. После завершения строительства площадка становится общедомовой территорией. И молодые семьи с детьми – потенциальные клиенты школы или сада, часто пишут жалобы. По санитарным нормам и правилам безопасности, находящиеся в детском саду и школе дети должны гулять отдельно от остальных. Марии Вальгановой удалось найти решение – после долгих согласований она договорилась с жителями ЖК пользоваться площадкой по графику. 

Распределение ответственности 

 

Финансовое партнерство предполагает четкое распределение ответственности обеих сторон. Кто готовит проектную документацию, кто занимается инженерными коммуникациями, кто отделкой. «За время строительства, а это год или два, незафиксированные договоренности меняются, часто – в пользу девелопера», – замечает Нафиков. Традиционно он берет на себя оснащение школы оборудованием, мебелью и учебными материалами, иногда проработку дизайн-проекта и финишную отделку. 

По мнению Нафикова, оператор также должен нести ответственность за выполнение санитарных нормативов, а также за процесс сдачи объекта и получение образовательной лицензии. «Коллектив школы может захотеть во время строительства каких-то сложных вещей, и за них нужно отвечать», – говорит предприниматель.

 

Фото: Ильдар Нафиков, Heritage School

Договоренности можно закрепить при помощи гарантийного платежа. Например, при заключении договора с MR Group оператор внес гарантийный платеж в размере 1,5 млн. рублей в подтверждение серьезности намерений, поскольку девелопер готов был учесть при проектировании школы в «Филисити» пожелания Смарт Скул.

Основатель Heritage School старается на этом этапе не экономить на юридической поддержке и нанимает специалиста. «Мы заключаем юридический договор аренды или покупки будущего здания задолго до начала строительства. Для нас самый важный аспект – условия расторжения соглашения. Мы не хотим терять время и инвестиции из-за того, что у партнера поменялись планы или он нашел более выгодного для себя оператора. Важно обеспечить как минимум возврат затрат, максимум – сделать так, чтобы проект продолжался даже после разрыва отношений, например, здание переуступлено только с действующим договором аренды», – говорит Нафиков.

Как экономить

  • За счет грамотного проектирования. «Мы предлагаем решения для экономии затрат на самых ранних стадиях проектирования. За счет вдумчивой проработки возводимых площадей мы можем сократить объемы строительства до 30-40%, сохраняя вместительность и даже расширяя функционал школы. Или, наоборот, при заданной площади мы можем повысить вместимость школы и обеспечить более высокую аренду», – говорит Ильдар Нафиков. 
  • Отдавая предпочтение простым и функциональным решениям. «Самое дорогое пространство – общие зоны и классы. И тут лучшим решением являются ровные белые стены, функциональная мебель и запас пространства для совместной работы», – считает Николай Панкратов. 

Договориться о будущем 

 

Важно позаботиться о судьбе здания, когда застройщик завершит работы и покинет объект. Ничто не мешает девелоперу исполнить обязательства перед городом и продать здание. Однако это означает потерю контроля над ним. 

MR Group планирует сохранять контроль за выполнением обязательств перед городом в своих ЖК и перед жителями, которым обещали детский садик или школу. «Помещения, где функционирует коммерческий оператор, планируется передать в специально созданный фонд. Доход от их аренды планируется направлять на благотворительность в сфере образования», – говорит Татьяна Параева. 

 

Ильдар Нафиков рекомендует на первые годы после запуска школы зафиксировать условия, осложняющие разрыв отношений, например, прописать штрафные санкции. «Мы сразу задаем партнеру вопрос, планирует ли он в будущем продавать здание, и договариваемся, чтобы в этом случае продажа шла вместе с оператором, обеспечивающим гарантии нашей деятельности как минимум в течение пяти лет», – говорит предприниматель.

 

По мнению Нафикова, образовательные операторы будут динамичнее заходить в процесс строительства школ. «Есть надежда и мечта, что именно оператор станет главным в строительстве, автором своей школы. Он сможет независимо подходить к формированию среды, как любые передовые  школы в мире», – говорит Ильдар Нафиков. 


ЦИФРОЛОГИЯ

 

Поколение 

Запуск: сентябрь 2021 года 

Площадь: 1500 кв. метров школа + 1000 кв. метров спортивный комплекс

Наполняемость: 300 человек в школе + 400 человек в спортивном комплексе 

Бюджет план\факт: 50 млн. рублей \ 140 млн. рублей 

Источники финансирования: вложения оператора (собственные средства) - 55,5 млн рублей

Процентный займ у частного лица: 35 млн. рублей

Внутренний займ у родителей учеников в счет оплаты обучения: 30 млн. рублей 

Благотворительные пожертвования родителей: 5,5 млн. рублей

Вклад муниципального партнера в рамках МЧП: 14 млн. рублей 


Смарт Скул 

Запуск (1 очередь): сентябрь 2022 года 

Площадь: 1700 кв. метров 

Наполняемость: 120 человек в школе и в детском саду 

Бюджет запланированный\фактический: 85 млн рублей \не раскрывают

Источники финансирования: вложения девелопера - не раскрывают 

Источники финансирования: вложения оператора - 12 млн. рублей


Rybakov Playschool 

Запуск: ноябрь 2022 года 

Площадь: 1700 кв. метров 

Наполняемость: 224 человека (школа + детский сад) 

Бюджет план\факт: 140 млн. рублей (покупка здания) + 85 млн. рублей \136 млн рублей

Источник финансирования: вложения оператора - 276 млн. рублей

 

 

Декабрь 2022

 

Читайте далее:

“Школа – это всегда личное дело”: интервью с Еленой Араловой
Знание – деньги: сколько стоит построить современную школу в России

Для улучшения работы сайта и его взаимодействия с пользователями мы используем файлы cookie To improve the operation of the site and its interaction with users, we use cookies
Понятно Ok